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15年4次夭折:建个业委会咋这么难

热度9票  时间:2019年4月26日 11:58

物业保安威胁阻挠成立业委会

  15年时间,4次筹备成立业委会,均以夭折告终,其间矛盾冲突不断升级……湖南长沙的“超级小区”阳光壹佰,在业委会筹备过程中不断遭遇“超级烦恼”。

  成立业委会,是我国物权法赋予业主的权利。近年来,业委会逐渐成为居民参与社区治理的重要载体。然而,半月谈记者调查发现,“成立难”始终是横亘于众多业主面前的一道高墙。

  社区及邻里社会,是中国城市基层自治最广阔的试验田。在这片试验田上,阳光壹佰小区所遇到的”超级烦恼“,正是城区基层治理所面临的典型困境之一。

  3万人小区筹建业委会困难重重

  “根据主管部门的意见,认为本次业委会成立不宜备案。”今年3月19日,长沙市岳麓区岳麓街道办事处的一封《关于阳光壹佰小区首届业委会选举申请备案的回复》,一石激起千层浪。

  阳光壹佰小区共有8600户3万余居民,是长沙著名的“超级小区”。因为滚动式开发、人车不分流、开放式管理,这个小区社情复杂,目前由阳光壹佰集团旗下的物业公司进行物业管理。

  该小区2004年开始分期交付入住,其间共4次发起成立业委会,以协商解决小区环境、安全、停车等管理问题,但每次都以失败告终。于2018年发起的第4次,进展最深,也最为一波三折——

  2018年3月16日,阳光壹佰小区一批业主向岳麓街道阳光社区提交了《关于阳光壹佰小区成立业主大会的申请书》;经过小区业主投票选举,7月6日,岳麓区街道办公示了筹备组组成名单,公示期为7月6日至7月20日;10月22日,小区业主投票产生了多位业委会候选人,并根据选举告知书规定,业委会选举投票时间截止到2019年1月6日。

  过程看似按部就班,矛盾却不断升级——

  筹备组多名成员告诉半月谈记者,为争取最大限度的选举共识,他们和志愿者下班后利用夜晚“扫楼”,挨家挨户发动业主投票。这样的行为在部分业主眼中变成“扰民”。

  阳光壹佰物业公司负责人罗忻致介绍,由于接到业主投诉,物业公司派保安对筹备组进行约束。而在筹备组成员看来,保安的行为是尾随阻拦,双方曾因此发生肢体冲突。

  业委会候选人孙特颖向半月谈记者展示了一段视频:孙特颖前往邻居家途中被一名保安挡在身前,孙特颖并未推搡,双方擦肩而过,保安却顺势倒地不起,试图“碰瓷”。

  类似的矛盾还有不少。例如筹备组张贴悬挂在小区的宣传海报、横幅等被保安拆除。对此,物业公司回应,拆掉宣传横幅等是“街道、社区在文明城市创建期间的要求”。

  有业主提供的聊天截图显示,阳光壹佰小区开发商的置业顾问曾极力劝说业主在候选人投票期间投弃权票,“每天早会都要求汇报成果”。

  筹备组向半月谈记者提供的一份《长沙项目业委会选举应对工作会议纪要》写明,物业公司“邀约业主参与近期的社区活动、送小礼品,同时口头告知业主,希望业主选物业公司或者投弃权票,一定不允许写在文字上,不允许穿保安服装”。

  纪要显示,参加这次会议的人员包括阳光壹佰小区物业经理、开发商代表等。然而,物业公司负责人否认了这份纪要的真实性,“没有签字盖章,不能采信”。

  此外,阳光壹佰小区的业主群体中,还有该次业委会筹备组的“反对派”——被称为“监督组”。他们提出了一系列质疑,例如:用以投票的手机软件没有ICP许可证,会泄露业主隐私;筹备组成员和候选人中有多人曾有拖欠物业费、未交水电费、搭建违章建筑等“不良记录”……

  物业公司向半月谈记者出示的一份发票显示,一名业委会候选人在2018年11月7日交纳了9626元物业服务费。“这是拖欠了6年的物业费,在候选人名单公示后补交的。”罗忻致说。

  在多方博弈中,原本要在6个月内完成的程序进展缓慢。截至1月6日,候选人最高得票率仅37%,未达到业委会成立的要求。1月5日,筹备组召开紧急会议,表决通过了《关于延长业主大会会议时间的相关公告》,选举投票时间被延长至1月31日。

  1月31日,业委会选举投票结果“压线达标”,但这一结果并未被官方认可。

  岳麓区住建部门认为,“筹备组业主代表于2019年1月5日发布的《关于延长业主大会会议时间的相关公告》,公告落款的筹备组公章为其他文件公章电子扫描后拼接而成,该延长时间公告存在瑕疵,且2019年1月6日后的投票决定没有依法依规进行公示,侵害了业主的知情权及建议权,建议不予备案。”

  因此,岳麓街道办做出“不宜备案”的决定。

  成立业委会为何难上加难?

  阳光壹佰小区的一些业主感叹,成立业委会要“过五关斩六将”,其中最难的有三大关卡。

  一是“业主参与关”。岳麓街道办相关负责人说,阳光壹佰小区前三次业委会筹建失败,很重要的原因是业主人数多、意见不集中、参与积极性不高。小区建成10余年,部分业主拟转卖房屋,或将房屋出租,对小区事务并不关心。

  长沙某小区的业委会成员郭先生告诉半月谈记者,有些开发商一部分商品房销售给了客户、合作方等利益相关方,这部分业主在有的小区占比很高,导致业委会成立时业主的参与度“先天不足”。

  二是“政策法规关”。对于业主们来说,“弄懂吃透”有关物业管理和业委会设立的政策法规并不容易。

  在阳光壹佰小区业委会第4次筹备中,关于筹备期限的政策成为争议焦点,也成了能否备案的关键。

  按照《湖南省实施<物业管理条例>办法》,首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。湖南省住建厅房地产监管处一位负责人的说法是,筹备组于1月6日到期,到期后就要自行解散。1月7日,岳麓街道办宣布阳光壹佰业主大会选举投票不成功,筹备组自动解散。而岳麓区政府认定,筹备组的成立时间应从公示期满后(即2018年7月21日)算起,且岳麓街道办没有“解散筹备组”的职权。

  一些业主在网上搜索管理部门的信访答复或类似案例,认为“6个月”并非硬性规定。有业主写道:“一个小区选举业委会,就单条法规的理解,从街道、区政府、省级主管部门各有说法,多头为政……谁能给阳光壹佰这场持续6个月的选举一个真正权威的说法?”

  三是“利益冲突关”。在筹备组成员看来,物业公司的阻挠还有更深层的利益因素——阳光壹佰小区每年的公共收益金额以千万计,“一旦业委会成立,意味着公共收益可以由业委会管理监督”。

  物业公司回应,2018年,阳光壹佰小区对年度公共收益进行了公示,共计约300万元,支出主要用于园区服务,如修路、维修电梯、屋顶防漏水等。另外,物业公司曾向业主承认,公共收益“一部分补充物业费不足”。

  半月谈记者在业委会候选人出示的一份物业公司内部账单中看到,公司以“红包费”、与相关部门“沟通费”、百强企业评选沟通费、业主关系维护费等名义支出了多种费用,金额从数千至数万元不等。但这份内部账单上并没有物业公司的公章及签字,业委会候选人称是“在垃圾废品角落里捡到的”。对于账单显示的“关系沟通费”“红包费”等内容,物业公司对此坚决否认。

  一位受访的街道工作人员向半月谈记者坦言,物业和业委会之间,存在着“天然而难以调和”的利益冲突。

  成立业委会需摆脱“负和博弈”

  筹备组拼尽全力被认为“不择手段”;部分业主反映质疑被认为“怀有私心”;物业公司数次干预被认为“心中有鬼”;街道社区态度谨慎被认为“不敢担当”……半月谈记者采访发现,延续多年的“业委会成立之困”,成了一场“负和博弈”。这样的困局如何破解?

  ——“适度规模”才能有效治理。华东理工大学中国城乡发展研究中心主任熊万胜认为,成立业委会属于集体行动,8000多户的小区规模太大,“谁都不认识谁,投谁不投谁都没有什么依据”,也就失去了合理性。相应地,居委会或者街道办的管辖范围也过大,社区治理本身不完善,难以对成立业委会进行有效指导。   

  ——由利益博弈走向利益共同体。专家学者认为,当前有的地方规定物业服务企业有义务协助所在小区成立业委会,否则业主有权要求物业管理费减半或者不得收取物业费,这一做法值得借鉴,因为有助于减少业主与开发商、物业公司的博弈成本,降低业委会成立的难度。

  ——政府由“难作为”到“真撑腰”。从目前业委会成立的流程来看,离不开基层行政部门的指导、组织、备案。在阳光壹佰小区的案例中,基层行政部门的角色却有些尴尬。一位负责人说,阳光壹佰小区除了筹备组,还有监督组,两方“各显神通”,通过舆论、上访等方式反映诉求,街道办夹在中间,“平衡系于一个微妙的点,稍有不慎就出事”。

  “业委会的成立,离不开政府‘撑腰’。”熊万胜认为,居委会、街道办应从百姓利益出发,对业委会成立加强指导和协助。还有专家建议,政府应重视对业委会成立工作的相关资源支持,尤其是增加对直接负责指导和协调工作的基层街道办事处的人力投入。



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