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两万套限竞房或集中入市 北京新房供应迎井喷

热度1票  时间:2018年5月31日 19:32

  增加供应 二十余个限竞房项目入市 保持平稳 京城楼市已无明显套利空间

  新规落地你能买到什么样的限竞房

  5月7日晚,北京市住建委网站挂出《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)公开征求意见。上周末,该《通知》正式发布实施。与最初的征求意见稿相比,除了确定部分限房价项目可能被转为共有产权房以外,通知还增加了部分内容。比如,针对不转化限价房项目,要求“开发建设单位在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。”

  这就意味着限竞房(土地出让时限制售价,竞争土地价格)中,具有明显价格优势的,售价低于周边市场评估价85%的限竞房将转为共有产权房,而剩余不转为共有产权房的限竞房项目,也不得以各种名义变相涨价。很显然,北京的政策“补丁”来得非常及时,备受关注的限竞房也因此失去了价值炒作的空间。业内人士认为,在多重政策的维护下,北京楼市已经处于比较健康的阶段。

  两万套限竞房或集中入市

  新房供应迎井喷

  “您要不要这几天抽时间过来看看,我们最近就会拿证开盘了。”购房人吴先生近期开始频繁接到房山某项目的置业顾问的电话。

  《广厦时代》了解到,该项目所在地块是北京首批限房价、竞地价的地块之一,2017年年初,开发商经过多轮竞拍获此地块。2017年下半年,该项目就已经确定名称,并对外开始宣传蓄客。

  此后,该项目的预计开盘时间一直没有兑现,一拖再拖,直到《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)的出现。

  5月21日,该项目置业顾问致电吴先生,电话里他告诉吴先生,他们项目周五就会拿到预售许可证,6月初就一定会开盘。当被问到他所在的项目是否有转共有产权的可能,他表示,肯定不会,只有三环里的项目比较危险,他们现在就在等北京住建委的正式政策,政策一确定,他们就可以拿到预售证。

  正式的通知并没有在5月25日前发布,置业顾问给出的开盘时间又一次跳票。上周六,《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式落地,周日,吴先生就又接到了电话,这次置业顾问没有把开盘的时间说死,他介绍,该项目近两周一定会拿证开盘,目前进入排卡验资阶段。购房人如果想当天买房,必须要先到售楼处排卡,排卡是免费的,但必须要进行验资,验资门槛为100万元,名下存款、基金、股票等都可以。他还表示,他们项目是毛坯交房,不涉及大家关心的精装修问题。

  据北京青年报记者了解,即将在6月开盘的不止这一个限竞房项目,很多蓄客已久的限竞房都在等待政策的最终落地。据中原地产市场研究部统计,根据近两年土地出让情况,目前北京限竞房总量约4.5万套,预计6月开始,将出现限竞房供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,对于北京市场来说,2017年来的所有土地全部限价,但因为政策未明确,这部分项目一直未入市,政策明确后,这部分项目有望加快入市,增加市场供应量。从市场供应节奏看,140平方米以内的商品房含保障房在2018年只有5044套供应。政策落地后,市场有望加速增加新房供应。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也持类似观点。她表示,随着限竞房新政策落地,北京也会对限竞房项目取得预售证开闸放水。不少购房人一直在等待限竞房,处于持币观望中。随着限竞房预售许可证颁发,入市量一定会出现井喷,尤其是前期做过蓄客和推广的项目,那么短时间内北京新房市场的供需低迷将有所调整。不过郭毅也强调,这样的扭转其实是积累需求的集中释放,并不意味着新房市场整体需求的反弹,只不过这部分需求是去年开始一直在等待限竞房,并且在短期内集中释放。随着这部分需求被消化,未来新房市场又会是成交平稳的状态。

  地产营销专家韩乐也补充道,因为去年土地都是限竞房,随着销售政策的落地,限竞房将井喷入市,短期内确定了案名和产品设计的新盘项目就有20多个,供应量在6月份就会明显回升。

  不得捆绑搭售 开发商或面临盈利难

  虽然限竞房有望大量入市缓解新房的供应压力,但需要关注的是,此次发布的关于限竞房销售的正式通知,与征求意见稿最主要的区别就是对开发商搭售进行了限制。《通知》指出:开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求,在销售时确保公开、公平和公正,不得强制搭售其他产品、服务,不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

  这样的要求对于开发商来说实际上严格控制了开发商的获利空间,抑制了部分限竞房变相涨价的可能。北青报记者了解到,在近两年成交的限竞房土地中不乏高溢价的地块,比如孙河某限竞房地块,限制的销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。但实际开发商购地的楼面价就达到了61348元/平方米,按照土地价格乘以二才是售价的简易计算,这是一块很难获利,甚至更容易亏损的土地。那开发商为什么还要坚决拍下呢?

  实际上对于这样的土地,开发商都有自己的生财之道,一方面是绑定精装修,通过提供额外的高品质精装修来获利。另一方面也是最主要的获利方式就是向地下寻找更多的空间,有的项目甚至深挖7米,搭建出额外两层的地下空间。对于这类住宅地块的开发,开发商往往是在不改变容积率的前提下,采用拉高拍低的方式,通过不同产品的组合提高项目的货值。即便限价不变,但地下空间赋予的实际可售面积却增加了。这也是开发商敢于高价拿地的信心所在。

  但这次限价房《通知》的出台,明确要求了不得搭售其他产品,严格执行土地出让的建设标准。这也增加了部分项目地下空间的不确定性。

  郭毅认为,部分限竞房项目地下空间的操作,本质是开发商为了通过下挖地下,挤出来更多的可售面积,弥补利润微薄和地价成本过高带来的亏损情况,这样的情况确实客观存在,也增加了一定的不确定性。假设该限竞房因为定价原因被转为共有产权,下挖的空间可能会影响政府收购,因为政府收购只会购买地上面积,那么地下面积怎么办可能需要企业与政府的协调解决。

  韩乐也认为,对于一些限竞房的别墅项目来说,地下空间的开发有违规的嫌疑,但关键要看项目的规证有没有审批过关,如果没过关可能会被政府打回整改,如果过关了,意味着政府默许,这个暂时还没有确定,需要开发商和政府主管部门的博弈。不过,韩乐补充道,如果盈利空间都堵死的话,有可能影响开发商未来的拿地积极性。所以限竞房地下空间如何界定依然是悬而未决的,需要看多方博弈的结果。

  某品牌开发商相关负责人也对北青报记者坦言,严格按照目前的政策执行,部分限竞房地块确实难以盈利,而且大部分项目已经拿到了开工许可证,进入建设阶段,规划已经无法更改,原有的销售计划被打破,如何解决还是个难题,目前没有明确的方案。

  张大伟则指出,不得捆绑销售,对于部分企业的销售可能带来一定影响,特别是30%的大户型面积,这部分基本都有一定地下面积的配套,对于企业来说,如何销售也将是未来需要解决的难题。

  不捆绑装修≠毛坯 部分限竞房仍会配装修

  关于限竞房《通知》中不捆绑装修的要求,是否就意味着购房人未来买到的限竞房都是毛坯房呢?原本在宣传时提到的含装修的项目,新政出台后,是否会重新规划呢?

  据《广厦时代》了解到,在目前北京市已出让的限房价、竞地价地块共有62个,其中很多地块出让文件中即规定了需含装修交房,其中一部分还对装修标准进行了详细的规定,但大多没有要求过高的装修标准。

  张大伟表示,如果土地出让标书中对装修做出了规定,明确要求含装修,那么项目在销售时含装修就不能算作捆绑搭售。

  另外郭毅透露,限竞房作为商品房的一种,在土地出让之初并没有对装修有明确的界定标准。而共有产权房则不一样,它作为保障房的一种,政府对共有产权房的装修有明确的界定,比如用什么材质的产品,大概工艺水平是什么情况,都有一定参照性和执行性。但对于限竞房的装修,在管理和土地出让条件上的表述是比较模糊的,因此有一部分限竞房为了品质打造,对装修做了比较好的设计,也花了很大成本在装修上。如果被转为共有产权的话,开发商极有可能对装修减配,控制成本,只需要符合政府关于共有产权的装修标准即可。另外,还有一部分开发商则出于控制成本的考虑,在限竞房设计之初只做了简单和粗放的初装修,如果被转为共有产权的话,可能还需要在装修标准上提升。所以这两类产品如果被转为共有产权,都可能面临调整。

  张大伟表示,按照目前北京市的规定,如果被转成了共有产权房,那就必须要配装修。不过即使是被转化成共有产权房,开发商目前阶段已经基本不可能改变原有的规划设计。

  拒绝摇号乱象 北京楼市“稳”字当头

  很明显,针对备受关注的限竞房,在入市之初北京就出台了相关政策补丁,就是为了防止部分位置好、品质优的限竞房出现涨价、抢房的情况。尤其是在最近,摇号下被放大的房地产供需紧张情绪依然持续蔓延,包括杭州、深圳、西安等城市,都出现了几百套房,几千甚至上万人排队的现象,西安融创某项目甚至还在网络上曝出了一份关系户排号名单。那么北京限制售价的限竞房入市,是否会出现类似的紧张气氛呢?

  对此业内专家普遍认为,北京楼市已经没有了买到房就能套利的可能,因此即便是性价比高的限竞房入市,也不会发生抢房等恐慌性事件。

  张大伟表示,截至目前,已有上海南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市发布了房源统一摇号的政策,全部或者部分房源需要摇号出让。摇号这一政策,除了能保障房价平稳外,对开发商和购房者都有一定压力。对于开发商,摇号影响了销售周期及回款周期;对于购房者,放大了意向购房群体,降低了购买成功率。

  这些城市出台摇号政策的原因,主要是因为政府的“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,价格是固定的。而项目周围的二手房价格是无法监管的,二手房价格随着市场行情上涨,与新房形成价格倒挂,大量购房人涌向新房。

  摇号可以说是一个无奈之举,短期的确有效,起码可以保证购买的基本公平性,增加普通人买房的概率。但这后果也非常严重,如果不配套其他政策,只限价、只摇号,那么各种暗箱操作会越来越多,不少地方已经出现了类似案例。

  而北京的调控政策效果显然位列全国首位,限竞房政策落地后,大量的新房入市带来供应的增加,市场保证供需平稳。国家统计局数据也显示,北京的楼市价格下行幅度全国领先,二手房价格同比下调6.9%,新建住宅同比下调0.7%。

  韩乐认为,摇号抢房不会在北京发生,因为北京这一轮限竞房供应比较多,不会缺乏供应;另外,不像杭州等城市,限价后的新房低于周边二手房30%-40%,北京的限竞房相比周边二手房并没有过于明显的优势,不会让人有明显套利的冲动。即便北京限竞房中有性价比特别高的,也可能转为共有产权房,所以不会发生抢房闹剧的情况。

  韩乐认为,整个北京市场目前处于比较稳定的状态,从去年“3·17”楼市调控到今年春节后北京市的成交都是比较低迷的。在今年3月份之后二手房才开始有所起色,成交量还是缓慢上升中,下半年随着限竞房入市,供应增加,整体区域稳定。

  郭毅也认为,整体趋势来看,房价环比不上涨是政府管理的底线,在新房市场中,所有出让土地都有限价条件,这类土地一定会对楼市产生整体的抑制作用。所以相对来说,北京楼市的价格水平还会处于相对稳定的状态下。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从一线城市来看,北京的调控政策的确是最为严厉的,北京的商品房价平稳依然需要严格的调控来进行保障。可以预见的是,在现阶段政策不变的情况下,北京房价维稳将是大概率事件。



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